顶：青岛市人大常委会审议青岛市物业管理条例修订草案业主大会将有身份证

半岛记者 李晓哲

7月27日，市十六届人大常委会第二十五次会议听取审议了《青岛市物业管理条例修订草案》以下简称《条例修订草案》。此次立法聚焦解决当下市民普遍关注的物业管理问题，承接《民法典》等规定，借鉴其他城市先进立法经验，在物业管理方面提出诸多创新举措，例如探索党建引领社区治理有效路径等。而针对物业管理中账目资金的问题，《条例修订草案》还提出首次业主大会会议召开并选举产生业主委员会后，可以向物业所在地区市物业主管部门申请业主大会统一社会信用代码证书，这无疑是给了业主大会发了身份证。

积极探索党建引领社区治理的有效路径

市住房城乡建设局局长陈勇受市政府委托对《青岛市物业管理条例修订草案》作说明。陈勇表示，随着物业管理实践的不断深入和社会对物业管理认识需求的多样化，物业管理中的问题日益增多，特别是首次业主大会成立、业主委员会换届与交接难，物业服务企业定位和镇街、居村委会在物业管理中的职能不清晰等问题的存在及对物业管理活动健康开展的影响，急需通过法律规范予以调整。因此，修订《青岛市物业管理条例》是十分必要的。

据悉，《条例修订草案》主要根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《山东省物业管理条例》等规定，同时借鉴外省地市的先进做法，结合本市物业管理的实际需要而进行的修订。《条例修订草案》共六章71条，分为总则，物业管理区域，业主、业主大会和业主委员会，物业服务，法律责任，附则。

《条例修订草案》积极探索党建引领社区治理的有效路径，把党的政治和组织优势转化为基层治理优势，借鉴北京市、深圳市物业管理立法的相关内容，提出了构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，规定社区党组织有权推荐业委会候选人，通过法定程序担任业委会成员。

还提出了镇街、居村民委员会在物业管理中的职责。

实践中，镇街、居村委会在业主大会、业主委员会成立、换届及物业管理的指导、监督等方面发挥了重要作用。但实践中也存在定位不准、职责界限不清的问题，或介入过度或不作为。《条例修订草案》根据上位法，对街道办事处镇人民政府的组织、指导、监督职责和居村民委员的指导、协助职责予以明确。

业主大会统一社会信用代码证书可申请

此次《条例修订草案》中，对于物业管理中各方的职责予以了进一步细化明确，在化解当前物业管理中存在的问题给出了诸多创新做法。

其中，《条例修订草案》细化了业主大会成立的有关规定。业主作为房屋所有权人，是物业管理活动的核心主体，业主通过业主大会行使权利是实现业主自治最主要的方式之一。针对首次业主大会召开难的问题，《条例修订草案》对业主大会筹备组的成立条件、人员组成、解散情形等进一步细化。其中，就实践中存在的建设单位、前期物业服务企业无故缺席，致使业主大会成立存在瑕疵的问题，规定建设单位或者前期物业服务企业无法参加或者拒不参加的，不影响筹备组成立。

实行业主大会统一社会信用代码证书制度。目前，由于业主大会不作组织登记，无法开立账户，共有收益只能交由物业服务企业代管或者存入业主委员会成员个人账户，容易导致共有收益账目不清、资金挪用等问题。因此，结合《国家发展改革委办公厅关于在办理相关业务中使用统一社会信用代码的通知》，借鉴深圳市物业管理经验基础上，《条例修订草案》提出，首次业主大会会议召开并选举产生业主委员会后，可以向物业所在地区市物业主管部门申请业主大会统一社会信用代码证书。

还进一步规范业主委员会及其成员的行为。

物业管理中，业主委员会与业主权益的保障和争议，是当前物业管理矛盾和纠纷的焦点之一。根据各方意见，《条例修订草案》增加了对业主委员会及其成员的规范，包括成员条件、业主委员会职责及应当公布的事项、业主委员会及其成员禁止行为、成员职务终止情形、业主委员会换届程序、新旧业主委员会工作交接等。

《条例修订草案》力求进一步规范物业服务企业行为。现在物业管理中，存在的物业服务企业与业主、业主委员会的纠纷，很多源于长期存在的物业管理与住宅区管理混淆，物业服务企业被正式、非正式赋予非企业的管理职能，有的甚至成为住宅区、业主的管理者。本次民法典的制定，更加明确强调物业服务企业根据业主委托，依照有关物业服务合同的约定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施除外。

《条例修订草案》按照法律法规规定，对物业服务企业在物业管理中的定位，按照合同约定为主的原则进行明确。此外，由于国家已取消了物业服务企业资质、从业人员职业资格要求，《条例修订草案》重点从建立物业服务企业信用体系建设，规范物业服务企业选聘以及退出物业项目的义务履行，明确物业服务企业禁止事项等方面，强化和规范对物业服务企业的管理。

建议借鉴京深立法实践经验加以完善

市人大城建环资委员会对 《条例修订草案》审议时认为，《条例修订草案》整体内容还不够全面、系统针对物业管理中一些突出问题，仍缺乏有力的规定法律责任条款过于简单，可操作性欠缺。为此，委员会提出修改意见和建议。

委员会认为，《中华人民共和国民法典》将于2021年1月1日起施行，《民法典》在物权篇中有业主的建筑物区分所有权、相邻关系、共有等三章内容，在合同篇设物业服务合同专章，在侵权责任及附则篇设建筑物和物件损害责任专章。《民法典》纳入了《物权法》、相关行政法规和司法解释的许多规定。现行《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》，关于物业管理区域、 业主及业主大会、业主委员会、前期物业、物业服务、物业的使用与维护等内容，《民法典》都有了明确的规定。建议《条例修订草案》修订要以《民法典》为依据，对照《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》有关内容，做进一步深化、细化，修改完善。

还建议紧密结合本市实际，广泛借鉴和吸纳北京、深圳等城市立法的实践经验，对《条例修订草案》进行充实和完善。

突出治理体系和治理能力建设。发挥好基层党组织的作用，进一步理顺规范业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、建设单位等相关主体的权利义务，进一步明确市政府及相关部门、区市政府、街道办事处、社区居委会工作职责。确保《条例》的可操作性。《条例修订草案》对于《物业管理条例》《山东省物业管理条例》已有的规定，缺乏必要的引用，导致一些内容不全面、不系统、不准确，容易产生歧义。建议对《条例修订草案》的结构和内容进行调整充实。

同时积极适应新形势，应对新情况新问题。对于疫情防控等重大公共突发事件、垃圾分类等新生事物中的职责划分、物业服务企业诚信机制及业主诚信档案的建立和运用、业主共有资金的使用和监管、运用信息网络形式召开业主大会等，要研究制定于法有据、切实可行的规定。四是增加老旧小区物业管理相关内容。本市是老旧小区改造全国试点城市，建议《条例修订草案》中增加规范老旧小区物业管理的内容。

市人大城建环资委员会同时建议，要坚持问题导向，立足破解物业管理突出问题。

《条例修订草案》修订要聚焦物业管理领域的突出问题。一是物业服务企业服务事项界线不清晰，以及信息公开公示不全面不及时二是业主、业主委员会、物业服务企业之间的矛盾纠纷调处机制不健全，以及业主委员会组建履职、业主大会议事规则不规范三是分期开发建设的小区前期物业服务期限规定不明确，物业服务企业选聘和交接难四是物业服务收费调价机制不完善，物业服务质价不符五是共用部位专项维修资金筹集和使用难等。建议《条例修订草案》修订要针对这些突出问题，逐一设定相应条款，尽量做到准确、可行。较为复杂的事项，建议在《条例修订草案》中明确授权由市政府及相关部门制定配套细则加以规范。

据悉，常委会初审后，法制工作室将会同有关部门组成工作班子，通过多种形式开展修订草案的调研论证修改工作，广泛征求业主、物业服务企业、街道社区等各方面的意见。欢迎广大市民登陆青岛人大网法规征询栏目，查询修订草案内容，直接反馈意见建议，或者发送邮件至。